Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/91 foi criada em 1991 e também é conhecida como Lei do Inquilinato. Ela regulamenta o mercado de aluguéis determinando as regras da locação de imóveis urbanos em território nacional e rege a relação entre inquilino e proprietário.

A Lei deve ser aplicada de maneira idêntica em toda e qualquer forma de locação de imóvel urbano, como:

• Locação de residências;
• Locação de espaços voltados à publicidade;
• Locação não residencial, de espaços que prestam serviços regulares a seus usuários;
• Locações de imóveis que são propriedade federal, estadual ou municipal;
• Locação de quartos em apart-hotel;
• Locação de vagas de garagem.

Ocorreram mudanças no texto original da lei do inquilinato em 2010, resultando em mudanças relacionadas ao prazo de contrato de aluguel e despejo.

O que a lei diz sobre o prazo de aluguel

O contrato de aluguel pode firmado com tempo determinado ou indeterminado.

Tempo Determinado: A renovação é automática, e para interromper esse processo uma das partes envolvidas deve se manifestar de forma contrária à renovação. Caso não haja nenhuma manifestação do locador ou locatário, o contrato será renovado automaticamente.

Tempo Indeterminado: Quando o contrato for com prazo indeterminado, o vinculo se encerra com a ausência de pagamento do aluguel.

Sobre o Despejo

Diversas situações podem desencadear o processo de despejo, e caso chegue a isso o locatário tem até 30 dias para abandonar o imóvel.

As situações de despejo são tratadas a partir do artigo 59 da lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), e pode ser proposta por aquele que figura como locador no contrato.

Abaixo constam as principais hipóteses que viabilizam a retirada forçada do locatário:

1) falta de pagamento dos aluguéis e dos valores acessórios (condomínio, IPTU e etc) da locação na data de vencimento;

2) manutenção do sublocatário no imóvel, após a extinção do contrato com o locatário;

3)sublocação ilegal (quando o locatário sublocar o imóvel a outra pessoa sem o conhecimento do proprietário);

4) término do prazo de vigência da locação, sem renovação;

5) qualquer violação/infração do contrato.

Deveres de locador e locatário

As regras são tratadas a partir do artigo 22 da lei 8245/91

Locador (Lei nº 8.245/91)

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Locatário (Lei nº 8.245/91)

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

§ 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá – lo integralmente.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti – los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Das garantias locatícias

Nossa empresa pode te ajudar no processo de garantia locatícia, pois atuamos com as modalidades previstas dentro da lei do inquilinato. Isso pode facilitar e agilizar sua situação com contratos de aluguel.

As modalidades aceitas dentro da lei são constam no artigo 37.

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

Para saber mais sobre a Lei do Inquilinato

A Lei na integra no site do Planalto: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm

Artigo com menção à lei do inquilinato durante a Pandemia Covid-19 (Lei 14.010/20 – Fonte: Agência Câmara de Notícias), : https://www.camara.leg.br/noticias/668503-lei-do-regime-juridico-durante-pandemia-e-sancionada-com-manutencao-de-despejo-de-inquilino/

Avaliação de ações de despejo segundo a Lei 14010/20: https://migalhas.uol.com.br/depeso/330265/da-nova-lei-14-010-20-e-as-acoes-de-despejo

Detalhamento das ações de despejo (PUCSP): https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/175/edicao-1/acoes-de-despejo

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